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他怀着万分激动的心情，打下了上面那5个字。
施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。在他个人的职业生涯中，他从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。在他与同行的交流中，他也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，绝对没1年的时间出不来。不相信的同学，请回头再把前面各个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。而且得一步一步来。这是什么概念?这是卡死你的概念。随便哪个环节出了任何问题，直接就GAMEOVER。
在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。最后撤资了，不干了。上级政府震怒，云云。
现在改革开发这么多年了，他们好到哪里去了吗?他们的办事流程方便吗?他们能方便快捷的为企业服务吗?
到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死，审批环节太复杂吗?听不到了。为什么?因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。
他知道他这么说，会有很多粪青完全不能理解。他就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在经过10多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。
因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么?因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。
之后的内容，大家就开始熟悉起来了：他们终于进入销售环节的各项手续了。
预售许可证
终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。他所知道的，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。
一般高层建筑需要完成2/3以上才能办理，要是多层就需要封顶。 但很多时候事在人为，他见过土方还没搞完就拿到预售证的，但这个只是极个别的例子，不予评论了。但办理预售证的周期和分批次办理里面还是有猫腻的，原则上说同时动工的建筑应该同时办理预售证，但他所见的大部分开发商都是分栋办理的。 也就是买房者所见的分期推盘。。还有办理预售证的快慢都体现了一个开发商资金流转的顺畅程度。 这个问题后面关于融资再讲到
在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。他们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢?最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的，他个人没有见过。开发商也没这种能力或故意去故意做假，当然他个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运气极好的人撞到。嘿嘿。
现在为了避免这种纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。
唉，又出来一个“做通”工作。
关于销售的事，这方面对于很多网友来说可能就比较直观了，可能也接触过不少。
一般在拿地之后就有很多顾问公司，代理公司会蜂拥而至。来竞标项目销售的代理权或者做项目全程的营销顾问。这个相对比较市场化，开发商会根据佣金的高低和经验的资深与否做决断。但也见过很莫名其妙的代理商，很多政府高管的二代或者七大姑八大姨会主动上门说，“你看，你这项目不错，肉你吃了，把汤给我喝吧。”那个时候，老板都是最头疼的。本身作为一个项目成功的关键因素销售问题，应该是非常重视的，但却碍于领导的面子只能给他们做。 幸好，前些年在房地产还是卖方市场的时候，这个也无关紧要，但随着市场调控与竞争的加剧，很多开发商也不敢在这个问题上马虎了!他公司曾遇到该问题，被他给解决了，其实很简单，明说这个事他已经答应给某公司做了，这样吧，他把该公司的佣金，拿出一定比例给该人，然后让该人挂职在代理公司，这样里外都不得罪。 当然如果是多个皇亲来找的话，就让他们自己去PK。最后台子硬的，给予这个待遇。
说个敏感的话题，关于房价
房屋的定价，其实是个很无厘头的过程。 他接触的多个代理公司给出的定价方案都很啼笑皆非，根据多年的经验得出结论，房价跟成本基本上很少有关系。 因为他们给出的定价方案全是采取的类比定价法，然后后面再跟上一个成本的预估(当然代理公司搞的这个成本预估其实很不靠谱)，说白了就是看看周边别人卖多少，咱们比他好几条街，就贵几条街!而且在类比方案中，经常看到他是西班牙园林，他们是地中海风情。比他好一条街，就贵一条街! 哈哈!他小区入口没有雕塑水景，他们有雕塑水景，再贵一条街! 其实作为销售方来说很多论据自己的觉得看不过去，但大部分时候就那样蒙混过去了。因为开发公司不需要太细致的计算，只需要抓大方向就够了。 剩下的就是代理公司自己去折腾
来讲讲融资，不过这块一般都是公司大拿来处理的。他一般都是出于跑腿办事的状态，所以深层次的东西可能挖不到。请大家见谅。
开发商资金需求密集期是拿地前 和赶工期的时候。一般开发商，自有资金可能只占到项目总投资的30%-40%。剩余资金都是需要贷款和销售的支撑。销售这块按下不表，贷款这个门道也是外人很难窥其门径的。真正的运作高手甚至可以做到空手套白狼，利用贷款运作将自有资金的比例降至20%以下，而且这个手段在房地产形成市场的初期甚为盛行。操作手段之巧妙和运作风险之高也是不在话下，当然这种操作手段与囤地的守株待兔行为大相径庭。而这两者也会从后期预售证办理的周期上看出一些端倪。
很多开发商不可能只有一个项目，有不少开发商采取了拆东墙补西墙的方式快速拿地，利用现有项目的销售款项拆借至新公司新项目，而后新项目快速办理前期各项手续，进入施工阶段。在此阶段全力打通银行的关节，申请项目开发贷，当然开发贷的发放必须要坚持到项目封顶才能拿到，银行在这方面的规定是非常，非常严格的。 这个时候很容易出现一个莫名其妙的现象，老项目工程进度缓慢，甚至可能延误交房，新项目进度飞速，快速封顶!其根结就在这个资金的拆借。。如果这个时候资金链断掉，那开发商就死的很难看了，两个项目全都烂尾，是很容易预见的!本地某大型开发企业，利用手中成功的项目至青岛圈地，新项目受新规制约，迟迟不能收到贷款和预售证最终导致锒铛入狱，当然前期成功项目的那些业主都遭了秧，因为第一个项目的开发贷未偿还，导致该项目被银行查扣。这也给众多QS投资房产敲响警钟，房产证未到手之前，一切皆有可能。
还有一种可能，抛开内部拆借的事，很多浙江籍的开发商(抱歉不是地域性歧视哦)，他们的融资能力超强，可以利用几天时间从人际圈内拆借到上亿的资金(这个真不是吹牛的)，当然利息也是极其疯狂的，然后项目快速启动至封顶，然后项目开发贷到手后，急速归还拆借款，拿预售证开卖，一气呵成!必须要一气呵成。。 不然，会有人跳楼的!
说完了那些大腕的手段之后，来说说细节的事。
预售证办理背后的故事。
前面说了，那几种情况都是火速办理预售证。还有一种，囤地待售的情况是比较常见的。受国家政策影响，现囤地一年不满两年就给予20%土地增值税。囤地两年即无条件收回。但上有政策下有对策。 很多开发商前期的时候采取了，挖坑等涨价的策略，后来国家也聪明了。 从开工起计算两年内不能完工的项目也予以重罚。 开发商们又出了新招，他开工啊，他也很快的建设，但只几百亩的地块被分成了N期，一期只建几栋楼，还是等涨价。 这也就造成了，一个项目办理N个预售证，而且预售证被拖着不办，因为资金无鸭梨啊，就等着地价和房价飙升呢!这与火速办理预售证的形成了鲜明对比，一次开发办召开的房地产市场治理的会议上，俩公司的老总分别提出了自己对开发办工作的建议，一个要求简化办理预售证的流程，提高工作效率，另一个针锋相对，说加大预售证办理的审查力度，细化办理流程。。 搞的开发办领导很是惊诧。。
刚才说到了开发贷，这个事也是水很深的。
牵扯到评估值，按常理说评估值的高低由评估公司说了算，但实际上是银行说了算，他自己认为可以贷多少，然后开发商会要求评估公司给评估多少! 评估公司就成了彻头彻尾的橡皮图章。很多时候，银行内部的评估是最关键的，因此银行的某些人员会对开发商肆无忌惮的狮子开口。而且很多时候土地属性也会影响评估价值，某些开发商竟然会在这个时候还采取变更土地属性手段，这个事就是大大的违规了。在他从业这么多年的时间里，就发现过一例。 但不能不说，在现行的监督机制下，一切皆有可能!
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