凯晨董事详述“凯晨世贸中心”设计亮点

　　　　　　　　　　　　　　　北京凯晨置业有限公司董事副总经理 高波

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　凯晨世贸中心

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　凯晨世贸中心

　　凯晨世贸中心刚设计的时候，是请的是美国SOM主设计师设计的，他设计了中国最高的楼上海经贸大厦，现在在设计阿联酋的一个大厦。SOM还设计了工商银行总行、金融街的一个楼。他们的设计从安全角度来说，作为我们开发商和使用者确实有一定差异。开发者和使用者和设计师的差异，我们举一个例子来说。当时设计的时候，整个电梯的系统和安全系统是怎么样结合的，尤其是我们做这一个项目的时候，911刚刚完，大家对公共建筑安全问题非常的关注。很明显的是，经贸大厦增加了一个新的设施，新进去有一个杠子挡着，弄得大家很不方便。我们要给大家一个非常方便和安全的管理方式。他的理念是，人和车要进地库的时候，要转换电梯。从地库出来之后，有一条安防系统。我跟他们争论了半天，说这一个安全非常不好使。我人还要换一层电梯才能上去，才能进入办公区。像我们进入高档写字楼、开车的人地位和职位比较高，习惯了很方便的形式，一下车就坐电梯直接进去办公区。这样的使用方法跟SOM设计也有相冲突了。我们用了一个折中的方法，三栋楼，每一栋楼有8部电梯，其中两部电梯下到地下一、二、三，其他电梯要到首层。他原来的观点是非常安全和非常好的观点，但是我的楼已经建好入驻使用超过50%，但是客户的反应来说非常不习惯，天天抱怨说这一个怎么办，我老换电梯，老耽误时间。原先我们承诺是等候不超过30秒，现在等候不超过30秒，但是换电梯远远超过30秒。我们贴卡上电梯，外人上不了电梯。贴卡也不方便，天天想着要带着卡。有的时候，没有带，上班早了，上不了电梯了。开发商用了很多安全方面的东西，但是我们的用户不太愿意接受这一些东西。开发商投入了很多费用，要跟用户的需用结合。如果大家有时间可以去地下二和三层参观一下车库，上了一个先进的系统，没有人的时候，会显示你有没有停错车位。但是有一条，你停车之后得刷一下卡，保证物业能够得到信号——你没有误停车位。很多客人说，这不方便，上车还得刷卡开走，下车还得刷卡停住。客户说，这样不方便，还是你人工来做方便。有一个客户说，我们100多个车位，我们不要这一个系统，把它取消了，让人工来管理，这样做很难达到开发商的初衷。
　　今天讲的主要是凯晨世贸中心产品定位与使用功能的实现。
　　功能大家看到了，也都实现了。借这一个机会，我介绍一下凯晨世贸中心的情况。很多东西，大家只是看到表面的，如果没有我们的介绍，大家也不会直观的了解到实质的。
　　凯晨世贸中心真正投资商是中国中化集团公司，是国务院国资委监管的国有重要骨干企业，已经连续17年入围全球500强，现在排名第11。中化集团涉足房地产有20多年历史了，现在有三家控股公司，一个是中化国际，一个是中化化肥，还有一个是方兴地产（中国）有限公司。 方兴地产（中国）有限公司是中化集团在地产和酒店领域的旗舰企业。中化集团是方兴地产最大的股东，方兴地产在北京、上海和珠海开发了多个地产项目，包括凯晨世贸中心、财富广场、张杨滨江苑、上海国际客运中心、珠海的“每一间”等。
　　凯晨世贸中心宣传的口号是“政金交汇，王者之风”，它在西长安街，紧邻着金融街。金融街宣传口号是“融金作海，东方华尔街”。
　　这是凯晨世贸中心的地理位置。
　　下面说一下凯晨世贸中心技术方面的参数。
　　这一个楼在北京市，单体面积是最大的，占地43700平方米。
　　西长安街的一些建筑是四四方方、对称的。如果我们还是对称的，会非常的呆板。我们还是有一定的规则，还要融入一些中国的文化，要打破对称性。最后出来的风格是斜对称。东北和西南，东南和西北是对称的，融入了一些中国的文化。这一些折线是中国的文化和中国的一些符号。
　　我们理解的高端写字楼10大定义：
　　1、标新立异的立面，长安街绝对地标。在西长安街里面，我们是一个地标性的建筑。
　　2、世界最大的智能生态双层呼吸式幕墙。
　　3、中国最大双挑空中庭大堂。高度是57.1米的高度。
　　4、北京高端写字楼中第一家观光电梯。两个大堂，每一个大堂有一个观光电梯，这又叫VIP电梯。所有在13层办公的人，不用坐普通电梯，直接坐观光电梯。
　　5、西长安街上最高的总裁行政层。
　　6、北京高端写字楼中最大的空中花园。
　　7、北京顶级写字楼最大的环楼水景。
　　8、北京标准净高最高的顶级写字楼之一。
　　9、北京高端写字楼人均最多的地下停车库。
　　10、西长安街配套最全的纯商务写字楼。
　　立面带有中国的文字和符号、佛教中吉祥如意的字符。它的立面形状是L型、折线型。
　　这一个项目，幕墙的外立面总建筑面积超过了5万平方米，是世界上最大的智能生态双层呼吸式幕墙。我们从节能角度考虑，现在在使用当中达到了我们初步的设想。按照传统的节能，达到了节能40%。整个设计是瑞士旭密林幕墙技术有限公司设计的，很好的完成了我们的设想。
　　这是一个挑空大堂，是57.1，总建筑面积是3千平方米。它有一个特点，阳光从南侧直射通过大堂可以射到北侧。建筑这么大体量，如果放在长安街的南侧，会有压抑的感觉。通过阳光的射入，可以减少压抑的感觉。
　　整个大堂采用了非常丰富的单元，不像传统的大堂，传统的大堂是很规整。隔壁的远洋大厦是非常规整的大厦。为了让大堂丰富，避免呆板，我们有几种形式：
　　1、小岛。小岛就是办公的功能，有木门小岛、玻璃小岛、不锈钢小岛。
　　2、VIP电梯，增加了大厅的动感。
　　3、连桥。
　　作为写字楼，作为VIP用观光电梯，就我们了解的情况，在国内是第一家。观光电梯用在酒店和娱乐场所非常多，但是用在写字楼而且为写字楼某一个楼层服务，据我们了解，在北京是首创的。观光电梯在凯晨世贸中心项目里面是非常成功的。从它达到的销售和租赁效果来说，完全提升了品质。根据规划的要求，13层往建筑外立面退了15、16米，我们选用了两个方案：
　　1、增加了VIP电梯，让他们在这里面办公真正体验到老板、与众不同的感觉。
　　2、做了屋面的空中花园。这是在13层办公独有的。通过这样的变化，把13层的售价和租价提高了50%。
　　净高是3.2米，可以尽情装点个性空间。在北京，尤其是长安街，对高度、容积率是有限制的。一般来说，能够达到2.8米的净高相当不错了。现在，我们的达到了3.2，这是非常好的感觉。3.2，可以有小型的会议室、接待厅。在楼上可以安排70、80人的会议室。在北京有屋顶花园，是非常不错的。尤其是在长安街上，从呼吸新鲜空气、氧吧这一块感觉到非常不错。在长安街上的写字楼里，是独此一家。虽然我们没有直升飞机的停机坪，但是我们有屋顶花园，这是独此一家。
　　这是屋顶花园。这一个花园是租摆式的，不是种植的。一年三季可以有很多的变化，尤其是有重要客人来，我可以把屋顶花园按照客人的习惯和庄重程度来重新布置。而且也可以拆卸，让它变成一个平台。
　　这一个楼环湖水景总面积达到了4680平方米。整个水池子，喷泉的变化、音乐的变化等很多。
　　冬天北京比较干燥，有4000多平米水池，对空气有调节的作用。中午，写字楼里面的用户吃完中饭之后，可以在楼外呼吸到比较湿润的空气，起到调节的作用。
　　标准层是2.8，作为甲级写字楼来说有一点落后了。如果做到顶级写字楼，至少要达到2.8米以上。2.8到3米是一个标准，再低了，档次已经很低了。
　　刚才提到了交通问题，车多了之后，写字楼旁边停满了车。交通和停车问题是写字楼和住宅开发商要考虑的问题。我们这一块，万平方米面积达到了83个。北京的规定是一万平方米是65个车位，很多开发商没有做到。能够做到65个停车位的也很少。车位对凯晨世贸中心来说也是一个卖点。车位的智能化管理系统、车库的高度、车库的配置，达到了北京市最贵的车位，60万一个车位，但是销售情况非常好。
　　西长安街配套最全的纯商务写字楼，有邮局、商场、餐厅等等，基本上都有。我们配置的职工餐厅是按照香港茶餐厅档次配置的。
　　凯晨世贸中心项目的配置跟国贸中心三期有一定的差距，毕竟是02年开始筹划的。下一步，我赞同乔治说的观点，有一些地方需要完善。我们项目在配电这一块正在完善。
　　我们照明配置比较高。在办公区，我们配置了500LX办公照明环境，这在写字楼里面的标准是非常高的。国家写字楼标准是不超过400LX。我们使用的会议室已经超过了500LX，餐厅达到了200LX。
　　电梯跟国贸中心三期是一样的，等候时间不超过30秒。空调基本上用的是约克的。我们当时也考虑了冰制冷。但是低温送风的问题，从国内经验，包括施工的经验，包括设计的经验来说，远远达不到使用标准。所以我们还是用传统的制冷，没有用VAV的制冷。但是，我们整个系统也是可以变风量的。
　　智能化这一块，用的是Honeywell，有楼宇、信息、办公、消防、安防一体化系统。达到了一定节能的作用。
　　我们的装修也是美国SOM做的设计。
　　凯晨世贸中心从06年开始到今年获得了不下30个奖项，包括中国建筑艺术奖、写字楼奖等。
　　我们认为，SOM的设计很好。包括北京的建筑业界对它的评价非常高。这是主设计师，上海经贸大厦是他设计的。
　　瑞士旭密林幕墙有限公司是一家专业从事幕墙设计、生产、技术咨询的公司，在业界享有盛名。瑞士在保险大厦和阿联酋迪拜王子酒店的幕墙设计都是它做的。节能方面，做得非常好，可以达到40%的节能。
　　西城区政府对凯晨世贸中心项目支持非常大。凯晨世贸中心从地界划分来说不属于金融街，因为我们项目的成功，包括效益和设计的成功，西城区政府给我们一个很大支持，享受西城区促进金融发展优惠政策。
　　凯晨世贸中心的特点，我基本上就介绍到这儿。